Banen in landbeheer

Vacatures in grondverwerving en pacht

Grondverwerving en pacht regelt de eigendomsrechten waarop een project wordt gebouwd: opties, opstal- en pachtovereenkomsten, zakelijke rechten en toegangsafspraken voor elk perceel dat een windpark, zonnepark of kabeltracé raakt.

Grond is in Nederland een van de schaarste middelen van de energietransitie. Eind 2022 lag er volgens de Monitor Zon-PV 2025 zo'n 3.600 hectare aan zonnevelden, voor een groot deel op voormalige landbouwgrond. Sinds 2023 zijn nieuwe zonneparken op landbouw- en natuurgrond in principe ongewenst, volgens het principe 'nee, tenzij'. Wie nu nog grond voor een zonnepark vastlegt, zoekt dus naar uitzonderingen, zoals agri-PV, of naar terreinen die niet voor voedsel nodig zijn.

De instrumenten, in volgorde

Een locatie begint met een optieovereenkomst: de grondeigenaar krijgt een jaarlijkse vergoeding voor exclusiviteit, meestal voor een paar jaar, terwijl de ontwikkelaar vergunningen en een netaansluiting regelt. Pas als het project gefinancierd is, wordt de optie omgezet in een recht van opstal, in Nederland en België het gebruikelijke instrument voor windturbines en zonneparken op andermans grond, doorgaans voor de hele levensduur plus de ontmanteling. Daartussen zit de lastigste onderhandeling: zakelijke rechten voor kabels, toegangswegen en bouwterreinen bij buren die zelf geen turbine krijgen en dus geen opbrengst zien.

Het juridische werk doet de rest. Een hypotheekhouder moet toestemming geven, een pachter heeft eigen rechten die de eigenaar niet zomaar opzij kan zetten, en elk recht moet in de openbare registers van het Kadaster staan voordat een bank naar het project kijkt. Voor netbeheerders bestaat bovendien de Belemmeringenwet Privaatrecht, waarmee een gedoogplicht voor kabels kan worden opgelegd als onderhandelen niets oplevert. Een goede grondverwerver zorgt dat het zover niet komt.

Waar het werk zit

In Nederland komt de vraag vooral van ontwikkelaars van wind op land en zonneparken, energiecoöperaties en netbeheerders die tracés voor nieuwe hoogspanningsverbindingen moeten vastleggen. Het zoeken naar grond is daarbij steeds meer een kaartoefening. Een quickscan van het PBL in twaalf RES-regio's liet zien dat in 40 procent van de zoekgebieden voor nog niet vergunde wind- en zonneparken ook beschermde natuur ligt. Daarom vragen vacatures voor grondverwervers steeds vaker om kennis van GIS.

In Duitsland is de vraag structureel. De deelstaten moeten 2 procent van hun grondgebied voor windenergie op land aanwijzen, en ontwikkelaars als wpd zetten buitendienstmedewerkers in die grondeigenaren in die gebieden benaderen. Daar loopt het werk via het Grundbuch en de beschränkte persönliche Dienstbarkeit, een persoonlijk gebruiksrecht op andermans grond. In het Verenigd Koninkrijk heet de functie Land Manager of Estates Surveyor, en in Frankrijk zoekt men een responsable foncier.

Wat dit werk niet is

Het verkrijgen van vergunningen is vergunningverlening. Participatie, omgevingsfondsen en het contact met omwonenden horen bij omgevingsmanagement en participatie, en voor de uitwerking van het hele project is er projectontwikkeling. Grondverwerving gaat over één ding: het afdwingbare recht om de grond te gebruiken, op voorwaarden die een bank accepteert.

De beste grondverwervers combineren onderhandelingsgeduld met juridische precisie. Veel komen uit de makelaardij, het rentmeestersvak of de agrarische sector, en wie de taal van boeren spreekt en een akte kan lezen, heeft in deze markt een voorsprong.